L’indice BT01 est un outil d’analyse géré par l’INSEE, qui sert à évaluer le prix des constructions en tenant compte de l’évolution du coût de différents facteurs du bâtiment. Cet indice sur le coût de production des matériaux de construction a été mis en place pour permettre aux entreprises du secteur de la construction, d’établir leurs devis dans le contexte d’augmentation de prix des matériaux que nous subissons depuis deux ans.
En tant que constructeur de maisons individuelles, l’activité de Maisons de l’avenir est régie par le CCMI – contrat de construction de maison individuelle. Pour concrétiser un projet de construction d’une maison neuve, le CCMI offre de nombreuses garanties strictement encadrées, visant à protéger et à simplifier la conduite d’un chantier. Le CCMI définit entre autre les caractéristiques de la maison, le prix de la maison neuve, les conditions de paiement et les garanties constructeur. Le CCMI prévoit et encadre également les conditions de mise à jour du prix fixé à la signature du contrat.
Pourquoi une augmentation du prix dans le cadre d’un CCMI ?
En juillet 2021 Maisons de l’avenir annonçait sa décision de « maintenir un prix ferme et définitif » malgré l’augmentation des prix des matériaux de construction. Malheureusement les métiers de la construction et du bâtiment ont subi en quelques années diverses crises sans précédent, qui ont lourdement impactées l’activité de ce secteur : crise du Covid-19, flambée des prix sur les matériaux et difficultés d’approvisionnement, hausse du coût de l’énergie…
Maisons de l’Avenir, comme l’ensemble des acteurs de la filière, est touchée par l’augmentation des coûts engendrée par ces problèmes. Entre février 2022 et février 2023 l’indice BT01 a augmenté de 6.14%, ce qui signifie que le coût d’une maison individuelle maçonnée a augmenté de 6% en un an.
La tension reste forte sur différentes matières premières (le béton, l’acier et le plâtre), même si on constate depuis quelques mois un retour à la normale sur un certain nombre de prix. Cette situation a rendu nécessaire la possibilité d’une adaptation des prix de construction d’une maison neuve, d’autant plus qu’il peut se passer plusieurs mois entre la signature d’un CCMI et le début du chantier. Ce délai peut donner lieu à une réévaluation du prix, encadrée par l’indice BT01 de l’INSEE. Cet indice de référence officiel BT01 évolue chaque mois à la hausse comme à la baisse.
Qu’est-ce que l’indice de référence BT01 ?
L’indice BT01 en vigueur depuis 1974, concerne la totalité des activités du bâtiment tous corps d’état confondus. Il est publié chaque mois par l’Insee. L’indice de l’année 2010 est considéré comme une base de référence 100.
Le BT01 publié par l’INSEE, permet de réévaluer les prix dans le cadre d’un contrat de construction CCMI, en prenant en compte l’évolution des coûts de chaque poste (charges, salaires, prix des matériaux, coût de l’énergie…), selon un jeu d’indices spécifiques. Selon le code de la construction et de l’habitation, l’indice BT01 doit être utilisé pour toute révision de prix dans le cadre d’un CCMI (articles L.231-11/L.261-11-1).
L’ICC – Indice du Coût de la Construction -, autre indice utilisé dans le secteur de la construction, et l’index BT01 sont de nature différente. L’ICC est un indice de prix, fondé sur l’observation des marchés de la construction, alors que le BT01 reflète la structure des coûts pour les entreprises de construction.
Une augmentation de prix encadrée pour la construction d’une maison neuve
Le CCMI est le contrat de construction qui définit les caractéristiques d’une maison neuve, le prix de cette maison, les modalités de paiement et les garanties constructeur. Il existe deux types de CCMI : CCMI avec fourniture de plans et CCMI sans fourniture de plan. Quel que soit le type de contrat choisi, le constructeur se charge à minima de la mise hors d’eau et hors d’air de la maison, pour les futurs propriétaires désirant réaliser eux-mêmes tout ou partie des travaux de finition.
Outre la protection apportée aux futurs propriétaires, le CCMI assure différentes garanties en termes de prix de construction. Le prix est défini dans le contrat, avec des paiements échelonnés selon un planning de paiement fixé en amont de la construction. Le code de la construction et de l’habitation impose que l’indice BT01 soit utilisé pour toute révision de prix dans le cadre d’un CCMI comprenant une clause de révision du prix.
La révision des prix peut se faire en une seule fois, en fonction de la variation de l’indice BT01, ou alors à chaque échéance de paiement. Maisons de l’avenir a choisi la formule la plus répandue, d’une révision de prix en une seule fois.
Comment se calcule la révision du prix en une seule fois selon l’indice BT01 ?
La révision du prix de la construction d’une maison neuve en une seule fois, est calculée par rapport à la variation de l’indice BT01 entre la date de la signature du CCMI et la date d’obtention du permis de construire + 1 mois, ou la date d’obtention du prêt immobilier + 1 mois. C’est la date la plus tardive entre ces deux dernières qui est prise en compte. Le prix de la construction ne pourra plus varier après la date de fin retenue (permis ou prêt).
La notice descriptive qui accompagne le CCMI, comprend une fiche de vente comportant un estimatif du prix global de votre projet de construction. Cette fiche comporte une «provision pour actualisation et divers» afin d’anticiper dans le plan de financement l’actualisation éventuelle du prix de la construction.
Voici un exemple de calcul :
Vous signez votre CCMI le 5 Octobre 2022, le prix de votre future maison neuve est fixé à 210 000 euros.
Vous avez obtenu votre prêt immobilier le 13 Décembre 2022.
Votre permis de construire a été accordé le 26 Janvier 2023. C’est cette date qui est retenue pour le calcul de révision de prix.
- L’indice BT01 publié à la date de la signature du CCMI était de 127.7 (parution au J.O. à la date du 16/09/2022)
- L’indice BT01 publié à la date d’obtention du permis de construire + 1 mois est de 126.8 (parution au J.O. à la date du 16/02/2023)
- Le calcul est le suivant : 210 000 x 126.8 / 127.7 = 208 519.97€
Le coût lié au BT01 sera de : 210 000€ – 208 519.97€ = 1 480.03€
A noter que le contrat de marché de travaux privé signé pour un chantier d’extension de maison ou de rénovation complète d’habitation, est également concerné par la mise à jour de prix indexé sur le BT01.
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Dans le contexte économique incertain de ce début d’année 2023, les porteurs de projets de construction d’une maison s’interrogent et ont besoin d’être rassurés. Nos conseillers Maisons de l’avenir sont là pour vous informer et vous accompagner.
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*selon l’offre de nos partenaires fonciers et financiers. Maisons de l’avenir n’est pas mandatée pour la vente du terrain. Mise en relation avec nos partenaires financiers.
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Depuis 1962, la marque Maisons de l’Avenir inspire confiance et sérénité, une si longue expérience dans la construction de maisons individuelles, c’est un vrai gage de qualité !