Maisons de l’avenir City, une solution au problème de densification urbaine

Le montage Maisons de l’avenir City proposé en Bretagne et Loire Atlantique constitue une innovation importante dans le secteur de la construction de maison individuelle. Les projets Maisons de l’avenir City poursuivent trois objectifs, souvent absents dans les programmes immobiliers traditionnels. Ils favorisent la densification urbaine, la cohérence architecturale et la mise sur le marché de produits à prix maîtrisés. Pour ce faire, Maisons de l’avenir City repose sur une méthode de travail innovante, fondée sur une concertation très en amont des projets entre tous les acteurs de la chaine habitat : élus locaux, aménageurs, constructeurs, urbanistes, architectes…

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DENSIFICATION – COHÉRENCE – COÛT ABORDABLE
Maisons de l’avenir City : une nouvelle approche de la maison individuelle

Pourquoi privilégier la densification urbaine en Bretagne ?

La densification urbaine fait partie des préoccupations de nombreux élus locaux en Bretagne. Que cela soit lié à la rareté de terrains constructibles en bord de mer, à la volonté de préserver des terres agricoles ou des espaces naturels, limiter l’étalement urbain est devenu une nécessité dans notre région. A cette question, la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de BRETAGNE dans son étude « La densité en Bretagne Une solution pour demain » précise que « la Bretagne est une région attractive et de ce fait il est normal que cela s’accompagne d’une croissance du bâti. Mais l’étalement urbain, c’est-à-dire l’extension des zones artificialisées, est beaucoup plus rapide que la croissance de la population. Le rythme de la consommation foncière est deux fois supérieur au rythme de l’évolution démographique et se fait principalement sur des terres agricoles. ».

Quelques définitions liées à la problématique de la densification urbaine

Densification urbaine

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La densification urbaine concerne l’augmentation du nombre d’habitants par kilomètre carré sur un espace donné. La densification urbaine peut être le résultat d’une politique publique visant à lutter contre l’étalement urbain et le problème de l’augmentation des surfaces artificialisées. Une politique de densification urbaine peut consister à bâtir sur des parcelles existantes (concept BIMBY), à réhabiliter des bâtiments existants (recyclage urbain) ou à bâtir des logements individuels ou collectifs dans des interstices du bâti existant ou « dent creuse » (urbanisme endogène).

Une politique de densification urbaine dans une commune, permet également le développement de logements sociaux. Parmi les projets Avenir City réalisés en Bretagne et Loire atlantique, des communes rurales ou littorales souhaitaient favoriser l’accueil de catégories de populations spécifiques : primo accédants, famille mono parentale, personnes âgées seules… afin de répondre à des besoins en termes de mixité sociale. Ainsi, le projet d’éco quartier de la gare à Roscoff a été développé dans le cadre de la politique de l’habitat de Roscoff visant à favoriser l’installation de jeunes ménages et de ménages modestes tout en évitant le gaspillage foncier.

L’étalement urbain

L’étalement urbain, c’est l’augmentation de surfaces urbanisées, généralement à la périphérie des villes (périurbanisation), et la diminution de la densité de population. L’étalement urbain s’oppose à la densification urbaine, qui vise à faire vivre une population plus nombreuse dans un même espace urbain.

Artificialisation des sols

L’artificialisation des sols, correspond à la « transformation d’un sol à caractère agricole, naturel ou forestier par des actions d’aménagement, pouvant entraîner son imperméabilisation totale ou partielle… L’artificialisation des sols, et notamment leur imperméabilisation, amplifient le ruissellement de l’eau au détriment de son infiltration, et participent ainsi à l’érosion des sols, sont à l’origine de coulées d’eau boueuse et accentuent le risque d’inondation. » (Sources INSEE).

En effet l’artificialisation des sols ne concerne pas seulement l’extension du bâti urbain, mais également l’ensemble des réseaux viaires et des parkings liés aux programmes d’urbanisme. La réduction des surfaces naturelles peut entraîner par exemple un mauvais écoulement ou une concentration des eaux de surface. Pour répondre à ce problème, le projet Maisons de l’avenir City à Plomelin du lotissement de Saint Philibert, prévoyait un traitement des eaux pluviales au niveau de chaque parcelle, avec l’installation de noues d’infiltration, pour un coût identique à celui d’un branchement classique à un réseau d’eaux pluviales.

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L’habitat pavillonnaire

L’habitat pavillonnaire correspond à un paysage caractéristique des périphéries urbaines dans lequel le logement individuel domine. Le terme de pavillon désigne une habitation individuelle entourée d’un terrain. Le succès de l’habitat pavillonnaire tient à la standardisation des méthodes de construction, permettant une baisse des coûts de construction. Associée à des politiques publiques incitatives d’aide à l’accession à la propriété, cette maitrise du coût de construction a permis l’essor de l’habitat individuel.

Le mitage résidentiel

Le mitage correspond à l’éparpillement de zones d’habitat ou de zones d’activité, sans plan d’urbanisme cohérent, dans un espace initialement rural ou naturel. Le mitage s’observe en particulier en zone périurbaine, sous l’effet de la pression foncière. Le mitage est une conséquence de la périurbanisation.

Le concept BIMBY

Cet acronyme signifie « build in my backyard » ou en français « construire dans mon fond de parcelle ». Ce concept d’urbanisme vise à favoriser la densification des espaces résidentiels pavillonnaires. Le projet BIMBY apparait entre 2009 et 2012 dans le cadre du programme de recherche français « Villes durables ». Son but est de favoriser la construction de nouveaux logements et en particulier de maisons individuelles sur des parcelles déjà construites, sans étalement urbain et sans démolition de l’existant. Pour une collectivité l’objectif est double : créer de nouveau logement pour se développer tout en réduisant les coûts d’aménagement et en limitant la consommation de foncier.

Le principe du projet BIMBY, est de permettre aux propriétaires de maisons individuelles occupant un logement devenu trop grand, mais disposant de surfaces non-occupées sur leur parcelle, de céder une partie de leur terrain pour adapter leur habitat à un nouveau projet de vie. Ces propriétaires en vendant une partie de leur foncier, peuvent ainsi financer un nouveau projet sur la partie restante. Grâce à cette acquisition de foncier, la commune peut favoriser la construction sans consommer de nouveaux espaces naturels.

Maisons de l’avenir City, une nouvelle approche de l’habitat individuel

Le principe d’un projet Maisons de l’avenir City est de partir du profil de ménages que la commune souhaite voir s’installer sur son territoire (jeunes primo accédants par exemple), et de concevoir un couple « terrain + construction » conforme aux attentes de cette cible et à leurs moyens financiers. De plus en plus d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et de communes privilégient ce type de montage dans leurs politiques de l’habitat. Le projet maisons de l’Avenir City initié par la municipalité de Clohars-Carnoët avait ainsi pour but de mette en place un projet immobilier facilitant l’installation de personnes âgées ou à mobilité réduite, en privilégiant la densification urbaine.

La maison individuelle à coût abordable

La construction d’une maison individuelle n’est pas accessible à tous les ménages. La rareté du foncier constructible pèse fortement sur le prix des terrains, et les coûts de construction ne cessent d’augmenter du fait de la hausse du prix des matériaux et de l’intégration de la nouvelle norme environnementale RE 2020. Dans ce contexte le montage Maisons de l’Avenir City constitue un partenariat « gagnant gagnant » entre tous les acteurs de la chaîne de l’habitat (mairie, constructeur, aménageur, urbaniste…) pour construire des maisons individuelles à coût abordable tout en répondant aux préoccupations de densification urbaine des communes.

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Une équipe Maisons de l’avenir est en charge de ces dossiers dans chaque département – Finistère, Morbihan, Côtes d’Armor, Ille et Vilaine, Morbihan et Loire-Atlantique -.

Pour tous renseignements et connaître le nom de l’interlocuteur de votre secteur, veuillez contacter l’agence Maisons de l’Avenir – Ille et Vilaine – à Cesson Sévigné au 02 99 83 07 20

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Depuis 1952, Maisons de l’Avenir inspire confiance et sérénité, une si longue expérience dans la construction de maisons individuelles, c’est un vrai gage de qualité !