Le Bail réel Solidaire en Bretagne – L’exemple du BRS à Rennes en Ille et Vilaine

Publié le 31/01/2025

Le Bail Réel Solidaire est bien plus qu’un simple dispositif d’accès à la propriété pour les primo-accédants et les ménages modestes. Il représente une nouvelle façon d’envisager l’immobilier dans les zones tendues, comme c’est le cas en Bretagne, en particulier sur la métropole de Rennes. Pour de nombreuses communes bretonnes, le développement d’une offre de logements en BRS permet de faciliter l’accès au logement, en réduisant les inégalités sociales et en renforçant la mixité sociale dans les territoires. Particularités du Bail Réel Solidaire sur la région Bretagne, les projets comprennent désormais une offre d’achat de maisons individuelles.

Nous vous proposons de découvrir le Bail Réel Solidaire en Bretagne, et en particulier sur Rennes Métropole, pionnière en la matière. Rennes Métropole a été l’une des premières collectivités à adopter le BRS en France avec la création en 2018 de l’OFS « Foncier Solidaire Rennes Métropole ».

Qu’est-ce que le dispositif du Bail réel solidaire ?

L’accession à la propriété en Bail réel solidaire permet de développer une offre de logements (appartement et maison individuelle) destinés aux ménages aux revenus modestes et primo-accédants. Le BRS est un outil efficace pour accéder à la propriété et passer de locataire à propriétaire de son logement. Le principe est simple: vous achetez le logement (maison ou appartement), mais le terrain reste la propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS), avec qui vous signez un bail de longue durée, pouvant aller de 18 à 99 ans. Grâce à cette dissociation foncier/bâti, le prix d’achat de votre logement baisse de 15 à 30%.

Le déploiement du BRS par les collectivités locales en Bretagne

Alors que les chiffres de la construction de logements neufs en Bretagne en 2024 sont en baisse par rapport à 2023, l’offre de logements en BRS affiche une progression sur l’année 2024.
En 2024, 3.588 logements ont été acquis Bail Réel Solidaire en France, dont environ 800 en Bretagne (sources Banques des territoires).

3.588 logements acquis en France en bail réel solidaire, cela représente un doublement sur un an, selon l’observatoire de l’association Foncier solidaire France. Ceci prouve bien l’intérêt grandissant des collectivités pour ce dispositif. Cette offre de logements construits en 2024, concerne essentiellement des programmes de constructions neuves (82%), et se concentre dans les régions Bretagne et Nouvelle-Aquitaine qui représentent chacune 23% des achats au niveau national. Pour 2025, le BRS devrait encore largement se développer, puisque plus de 21.000 logements seraient déjà engagés ou en cours de commercialisation.

En Bretagne le BRS se développe sur les zones tendues, où l’accès au logement est difficile. Sur ces zones les collectivités locales ont créées des OFS qui collaborent avec les professionnels du secteur de la construction, comme Maisons de l’avenir, pour proposer des logements en BRS. Cette offre de logements neufs concerne en Bretagne l’acquisition d’appartements et de maisons individuelles (maison neuve + terrain).

En Bretagne plusieurs secteurs développent des projets en BRS pour répondre à la demande croissante de logements abordables en zones tendues. En avril 2023 le réseau des OFS comptait 123 membres agréés en France dont 13 OFS sur la Région Bretagne :

    • •Foncier Solidaire Rennes Métropole
    • •Foncier Coopératif Malouin
    • •OFS Golfe du Morbihan / Vannes Agglomération
    • •Bretagne Sud Habitat
    • • OPH Emeraude Habitat
    • •Aiguillon Construction
    • •Archipel Habitat
    • •Espacil Accession
    • •Espacil Habitat
    • •Groupe CIB
    • •La Rance
    • •Procivis Bretagne Ouest
    • •Keredes Promotion Immobilière

Comment savoir si un projet BRS est proposé près de chez vous ?

Vous êtes locataire et vous désirez faire l’achat d’un logement en BRS ? Pour connaitre les offres proposées dans la zone qui vous intéresse, nous vous conseillons :
– De vérifier auprès de la mairie
– De consulter les OFS locaux, qui listent les programmes en cours,
– De vous renseigner auprès de professionnels de l’immobilier qui, comme Maisons de l’avenir collaborent directement avec des OFS.

Les zones d’application du BRS en Bretagne: Zone A, Zone B et Zone C

Les zones d’application du BRS – zone A, zone B et zone C – correspondent aux classifications que l’on retrouve pour l’accès à d’autres dispositifs immobiliers, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le BRS est réservés aux ménages ayant des revenus modestes et qui respectent un plafond de ressources fixés au niveau national. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique (A, B, ou C).

  • – Zone A : Elle regroupe les grandes agglomérations où la demande de logements dépasse largement l’offre. Le 5 juillet 2024, 688 communes ont été reclassées en zone tendue, avec l’objectif de faciliter l’accès à la propriété et de stimuler la construction de logements. Par cet arrêté, Nantes et Rennes passent de la zone B1 à la zone A.
  • – Zone B1 : Elle comprend les villes de taille moyenne où le marché reste tendu, telles que Brest, Quimper, Vannes et Lorient.
  • – Zone B2 et C : Elle correspond aux zones moins denses mais où le dispositif peut être utilisé pour maintenir l’accessibilité au logement, notamment dans des zones rurales ou des petites communes attractives.

Une carte dynamique, accessible sue le site GEO BRETAGNE, permet de découvrir le zonage ABC en Bretagne.

Les plafonds de ressources Bail Réel Solidaire en 2025

Les plafonds de ressources définis pour les zones A, B et C, sont un des critères essentiels pour déterminer si un ménage est éligible au dispositif BRS pour avoir accès à la propriété à prix réduit. Les plafonds de ressources varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique où se situe le logement.

Les plafonds de ressources BRS 2025 :

*A partir de 2024, un jeune ménage est désigné comme un couple (personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité) dont la somme des âges révolus ne dépasse pas 55 ans.

Le Programme Local de l’Habitat, Rennes Métropole, un exemple de Bail Réel Solidaire en Bretagne

Avec une augmentation importante des prix de l’immobilier dans la région de Rennes, l’accès à la propriété pour de nombreux rennais est devenue très difficile.

Entre 2017 et 2024, les prix au mètre carré ont augmenté de près de 40 %, atteignant environ 4.200 € le m² pour une maison individuelle.

Fin 2024 à l’occasion d’un forum sur l’habitat, Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole en charge de l’habitat, dressait un constat inquiétant, avec une envolée des prix des logements dans le neuf et dans l’occasion : ” Plus de 5.000 € le mètre carré hors Rennes, plus 6.000 € dans Rennes avec 40 % de ventes en moins en un an“.

Cette situation s’explique en grande partie par la raréfaction du foncier disponible. Pour Nathalie Appéré, maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole, le foncier doit être aujourd’hui considéré comme un bien commun, et non pas un produit de spéculation. Si la solution du BRS prend une place croissante dans la politique du logement de la métropole rennaise, c’est qu’elle permet de limiter le coût du foncier pour des acquéreurs et de freiner la spéculation immobilière. « A partir d’aujourd’hui, nous conservons la propriété des terrains publics sur lesquels nous construisons des habitations. Cela va permettre aux résidents qui le souhaitent de n’acheter que le bâti et, logiquement, d’acquérir moins cher. À terme, cela contribuera à ralentir la spéculation immobilière, en sortant de la surenchère foncière.» (source: Magazine Rennes Business – avril 2024).

Rennes Métropole a été l’une des premières collectivités à adopter le BRS en France, en créant en 2018 l’Organisme Foncier Solidaire « Foncier Solidaire Rennes Métropole » (OFSRM). L’offre BRS, testée sur huit communes, est désormais étendue à l’ensemble des 43 communes de la métropole. Le nouveau Programme local de l’habitat de Rennes Métropole (2023-2028) étend le bail réel solidaire sur différentes catégories de logements (appartements et maisons) à l’ensemble des communes de la métropole.

Pour Rennes Métropole, le défi est désormais de développer une offre en adéquation avec la demande de logements. Avec un succès grandissant du dispositif BRS, le nombre de logements proposés devra augmenter pour faire face aux besoins. Il y avait en 2024, 16 programmes en Ille-et-Vilaine qui proposaient des logements éligibles au BRS. Le PLH de Rennes Métropole prévoit la construction de plus de 1700 logements en BRS par an.

Qui peut bénéficier de l’achat de logement en neuf en BRS sur Rennes ?

On a vu précédemment que pour pouvoir accéder au BRS les ménages intéressés devaient respecter des conditions de ressources (revenus fiscaux N-2). En passant de zone classée B1 à Zone classée A, davantage de ménages peuvent maintenant bénéficier du BRS sur l’agglomération rennaise.

  • En 2024, pour un couple avec un enfant à charge, le plafond de ressources en zone B1 était fixé à 67.517€
  • En 2025 pour un couple avec un enfant à charge, le plafond de ressources en zone A est désormais fixé à 75.447€

En associant ce relèvement des plafonds à une politique foncière anti-spéculative, Rennes Métropole espère stabiliser le marché immobilier dans un contexte de hausse des prix. Pour bénéficier du BRS à Rennes, il faut également demeurer ou travailler sur une commune de Rennes Métropole.

Où trouver des logements en BRS sur Rennes métropole ?

Rennes Métropole propose des logements en BRS dans plusieurs quartiers en développement, comme les éco quartiers de La Courrouze et de Baud-Chardonnet. Ces quartiers s’inscrivent dans un urbanisme durable et intégré, et sont pensés pour offrir une infrastructure moderne et des espaces verts.

Une collaboration Rennes Métropole et Maisons de l’avenir, pour une offre en CCMI

Rennes métropole est avant-gardiste en France pour des montages en Bail Réel Solidaire ou la solution du CCMI est choisie, pour développer une offre de maisons individuelles.
Maisons de l’avenir, société est implantée en Bretagne et bénéficie d’une expérience sur les produits « maison clé en main », grâce à notre concept Maisons de l’Avenir City, répondant aux besoins en termes de densification urbaine. Cette compétence reconnue au niveau régional, nous a conduits à participer à différents échanges avec Rennes Métropole pour développer le BRS. Nous sommes lauréats sur un premier dossier de montage en Bail Réel Solidaire à Acigné, qui sera présenté en Janvier 2025.

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