Après un essor du marché de l’immobilier en 2020, lié à la pandémie, l’accès à la propriété est devenu de plus en plus difficile depuis 2022, en particulier pour les ménages modestes et primo-accédants. Difficultés à trouver un terrain constructible, enchérissement du prix des matériaux, difficultés d’accès au crédit bancaire… les difficultés sont aujourd’hui nombreuses pour réaliser un projet de construction d’une maison individuelle. Face à cette situation, le Bail Réel Solidaire (BRS) est une réponse efficace et innovante pour accéder à la propriété.
Le Bail Réel Solidaire, encore mal connu du grand public, est une solution avantageuse pour accéder à la propriété à prix réduit, tout en bénéficiant d’un cadre juridique sûr et d’avantages financiers. Le BRS est fondé sur la dissociation du foncier et du bâti. Il permet à certains ménages d’acheter un bien neuf à un prix inférieur à celui du marché. Bien plus qu’un simple dispositif facilitant l’accès à la propriété pour les ménages modestes, le BRS permet de réduire les inégalités sociales et de renforcer la mixité dans les territoires.
Aujourd’hui proposé en Bretagne pour l’acquisition d’une maison neuve, Maisons de l’avenir vous propose de découvrir quel est le principe du Bail Réel Solidaire, quels sont ses avantages, ses critères d’éligibilité et son impact sur le marché immobilier.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession social à la propriété, créé pour faciliter l’accès à la propriété de logements neufs (appartement et maison individuelle), pour des ménages à revenus modestes. Le BRS est encadré par la loi ALUR de 2014, pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. La loi ALUR a défini le concept d’organismes de foncier solidaire – OFS. Les OFS sont des structures à but non lucratif chargées de gérer des terrains et de garantir le respect de conditions d’utilisation pour des logements vendus via un Bail Réel Solidaire. Le BRS peut concerner l’achat d’un appartement ou d’une maison individuelle.
Le principe du BRS est simple : dans le cadre de l’acquisition d’une maison neuve, vous achetez la maison tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire, tel que Foncier Solidaire Rennes Métropole, avec qui Maisons de l’avenir collabore en Bretagne.
Le BRS repose sur le principe original de dissociation de la propriété du foncier et du bâti. De façon concrète, un acquéreur devient propriétaire d’un logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Le terrain reste la propriété de l’OFS, qui se charge de le louer aux acquéreurs pour un montant modeste, se situant autour de 1€ à 2€ du mètre carré par mois. Ce montage permet de réduire le coût d’achat d’une maison neuve de 15% à 30%, donnant ainsi accès à l’achat d’un logement neuf à de nombreux primo accédant aux revenus modestes, qui ne peuvent le faire dans le cadre d’un projet immobilier classique.
L’achat d’un bien en BRS impose des conditions en cas de revente du logement. Il doit être revendu à un prix encadré, afin de continuer à être accessible pour des ménages à revenus modestes. Le principe du BRS limite ainsi la spéculation immobilière et assure également une disponibilité à long termes du logement. Les atouts de l’accession sociale en Bail Réel Solidaire :
- Un prix d’achat encadré,
- Un taux de TVA réduit (5,5 %),
- La garantie de revente du logement
Comment fonctionne le BRS et qui peut en bénéficier ?
Le BRS, créé par la loi Alur, repose sur 3 principes :
1/ L’Organisme de Foncier Solidaire est le porteur de foncier dans la très longue durée, prévoyant une conservation des terrains dans une logique anti-spéculative. À chaque cession du logement, le bail est reconduit pour les nouveaux occupants dans les mêmes conditions, et avec une condition de revente valorisée et bloquée à l’indice de loyer. L’OFS assure la gestion locative de ses terrains.
2/ L’acquéreur est « propriétaire des murs » et « locataire du foncier ». Il achète sa résidence principale par l’acquisition de « droits réels » sur les murs, conférés par un Bail Réel Solidaire, détachés du terrain, à un prix inférieur à un logement en pleine propriété. L’acquéreur achète le logement à un prix fixé en fonction de critères sociaux et géographiques. L’acquéreur paye un loyer foncier à l’OFS. Pour cela, un contrat de bail est signé entre les acquéreurs et l’OFS pour une durée allant de 18 à 99 ans.
3/ Les logements proposés en BRS durablement maîtrisés, et vont constituer une gamme de biens immobiliers à prix abordable dans la durée. Le contrat de Bail réel solidaire pourra être cédé par les propriétaires avec une plus-value limitée et contrôlée par l’OFS. Celui-ci pourra racheter le bien à une valeur d’indemnisation prévue dans le contrat.
Les avantages du Bail Réel Solidaire, en particulier pour les primo-accédants
Le BRS présente de nombreux avantages pour les futurs acquéreurs d’un bien immobilier (maison ou appartement) et en particulier les primo-accédants. Ce dispositif est également intéressant pour les collectivités locales, pour répondre aux besoins en logements et les professionnels du marché immobilier.
– Accéder plus facilement au crédit immobilier
Les banques reconnaissent le BRS comme un dispositif sûr et encadré. Les acquéreurs peuvent bénéficier de prêts avantageux, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
– Pouvoir acquérir une maison individuelle pour prix d’achat réduit
Grâce à la dissociation foncier/bâti, le prix d’achat d’une maison en BRS est nettement inférieur à celui du marché classique. Cela permet aux ménages modestes et aux primo-accédants de devenir propriétaires d’une maison neuve sans s’endetter excessivement.
– Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Un logement acquis dans le cadre d’un BRS bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et d’une TVA réduite à 5.5%.
– Résister à la spéculation immobilière
Le BRS définit les droits à l’accès au dispositif et prévoit l’encadrement des prix de revente. Ceci prévient la flambée des prix de l’immobilier dans les zones tendues et garantit la pérennité d’une offre de logements à prix abordable.
– Un outil de mixité sociale
Le BRS favorise la mixité sociale en permettant à des ménages à revenus modestes de s’installer dans des zones attractives où le marché immobilier est tendu, comme c’est le cas pour les communes littorales en Bretagne.
Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire et pour acheter quels types de logement ?
Le BRS s’adresse à des personnes remplissant des critères de ressources. Les plafonds de revenus varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Ils sont ajustés chaque année pour tenir compte de l’évolution des revenus et des prix dans les zones où le marché immobilier est tendu.
Le logement, maison individuelle ou appartement, doit être acquis comme résidence principale.
Le BRS concerne essentiellement l’achat de logements neufs (appartements ou maisons), mais il peut aussi s’appliquer à des logements anciens sous certaines conditions. Les logements en BRS répondent aux normes actuelles RE2020 en matière de qualité et de performance énergétique.
Le BRS est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et certaines banques proposent également des conditions avantageuses pour les emprunts liés au BRS, car il s’agit d’un dispositif sûr et encadré par la loi.
Les conditions d’accès au bail réel solidaire (BRS) vont évoluer en 2025
Un décret publié au Journal officiel le 17 juillet 2024 – Bail réel solidaire : les modalités du dispositif précisées – précise les nouvelles conditions d’accès au Bail Réel Solidaire (BRS). A partir du 1er janvier 2025, le patrimoine immobilier des ménages sera désormais pris en compte dans les demandes d’attribution, alors que précédemment, seul le niveau des ressources comptait.
Le nouveau décret stipule qu’à partir du 1er janvier 2025, pour acquérir un bien immobilier grâce à un bail réel solidaire (BRS) vous ne devrez pas posséder :
- un logement adapté à vos besoins et capacités financières, que vous pouvez utiliser comme résidence principale ;
- un logement que vous proposez à la location, susceptible de vous procurer des revenus suffisants pour acquérir un bien immobilier du parc privé.
En conclusion, le BRS, une solution d’avenir pour un immobilier plus inclusif
Pour les collectivités locales, les professionnels du secteur de la construction et les acheteurs, le BRS est une réelle opportunité pour bénéficier dans les années à venir, d’un marché immobilier plus juste et plus inclusif. Maisons de l’avenir, se veut être un partenaire majeur des OFS de Bretagne. Nous développons en Bretagne un type d’offres BRS parfaitement adapté à ce cadre légal.
N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir plus d’informations.
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