La construction de maisons individuelles en logement social et une réponse aux besoins de densification urbaine

La construction de cinq logements à caractère social a été réalisée sur la commune de Saulnières en Ille et Vilaine. Ce projet, né du besoin de la commune de dynamiser et de densifier son centre bourg, a été réalisé par Maisons de l’avenir. Il s’agit d’une collaboration originale entre une commune et un constructeur de maisons. Cette construction de logement social - maison individuelle est le fruit d’un montage dans lequel la commune intervient en tant que bailleur social et Maisons de l’avenir en tant que maitre d’ouvrage et maitre d’œuvre. L’acquisition par la commune en tant que bailleur social permet à la mairie de conserver la propriété des 5 lots construits et d’en assurer la gestion directe. Ce montage répond au besoin de la commune en logement social tout en prenant en compte les exigences de densification urbaine qui s’imposent aujourd’hui.

Maisons de l’avenir, constructeur de maisons individuelles en Bretagne et en Loire-Atlantique, s’implique depuis de nombreuses années dans les enjeux d’avenir que sont l’urbanisme, l’habitat et le développement durable. Notre offre de projets immobiliers neufs Maisons de l’avenir City est simple : aider les communes à se dynamiser et à se développer en accord avec leurs valeurs tout en facilitant l’accès au logement pour les habitants de la région.

Les contraintes des élus pour le développement d’une offre de logement et le besoin de densification urbaine

La Bretagne est une région très attractive, avec pour conséquence une augmentation des besoins en logement. Et comme le constate la Direction Régionale de l’Environnement de l’Aménagement et du Logement de Bretagne, « l’étalement urbain, c’est-à-dire l’extension des zones artificialisées, est beaucoup plus rapide que la croissance de la population. Le rythme de la consommation foncière est deux fois supérieur au rythme de l'évolution démographique et se fait principalement sur des terres agricoles.» (Sources : LA DENSITÉ EN BRETAGNE Une solution pour demain)

Cette croissance du bâti doit donc être conciliée à une limitation de l’étalement urbain et à la préservation des terres agricoles, des paysages et des espaces naturelles. Et le nouvel objectif ZAN - zéro artificialisation nette - de la loi Climat résilience de 2021, dont l’objectif est de ralentir la bétonisation des sols et l’urbanisation soulève actuellement beaucoup de questions, en particulier dans les communes rurales.

Face à cela les élus locaux privilégient des projets de densification urbaine avec l’optimisation des espaces, tel que le chantier de construction de logements sociaux de Saulnières, réalisé dans une dent creuse urbaine. Ce phénomène d'étalement urbain nécessite une densification du bâti autant dans les espaces urbains que dans les petites communes rurales. L’enjeu est bien de préserver l’attractivité des communes et de répondre aux besoins de logements, et en particulier de logements sociaux. Mais cette densification de l’habitat peut inquiéter les élus en charge de l’urbanisme, autant que la population locale. Quand on parle d’habitations en lotissement, l’inquiétude est généralement de voir se créer des projets où la qualité de vie et le bien-être ne sont pas prioritaires…

Le Think Tank La Fabrique de la Cité a fait réaliser un sondage d’opinion en janvier 2023, sur la façon dont était perçue l’artificialisation des sols par les français. Il ressort de ce sondage que 88 % des Français jugent que la lutte contre l’artificialisation des sols est bien un sujet d’importance. Dans ce même sondage 79% confirment qu’ils choisissent plutôt la maison individuelle comme « logement idéal ». Cette préférence des français pour la maison individuelle est constante depuis de nombreuses années. Alors comment concilier sobriété foncière, densification urbaine avec la maison individuelle ?

Les besoins d’une commune rurale en termes de logement

Saulnières est une commune de 764 habitants, située entre les deux grandes métropoles de Rennes et Nantes. La commune est membre de la communauté de commune Bretagne porte de Loire Communauté. Le territoire s’étend sur 463 km2 et accueille près de 33 000 habitants répartis sur 20 communes. Cette localisation stratégique sur l’axe Rennes-Nantes, permet à Bretagne porte de Loire Communauté d’accueillir de nombreuses entreprises, et de bénéficier ainsi d’un excellent dynamisme économique. Cette forte activité créée des besoins en logement sur les différentes communes, avec en particulier l’accueil de familles. Le projet de territoire de la communauté de communes intègre donc, le développement d’une offre de logements adaptés, la valorisation et le renforcement des centres-bourgs et le développement des politiques de préservation de l’environnement. On retrouve toutes ces préoccupations à Saulnières, où la mairie a fait l’acquisition d’une parcelle située en plein centre de la commune avec le soutien de l’établissement public foncier (EPF). Sur cette dent creuse la mairie a programmé la construction de cinq logements sociaux à destination prioritaire des familles et des retraités de Saulnières. Pour conserver la maitrise totale de son projet, y compris dans la gestion locative des logements, la mairie a choisi une mise en œuvre novatrice. La commune a décidé de réaliser le programme en régie directe, sans le recours aux services d’un bailleur social. La mairie se positionne elle-même comme bailleur social et reste propriétaire des logements construits.

L’offre Avenir City de Maisons de l’avenir et ce nouveau montage de projet logement social maison individuelle à Saulnières

Les projets Maisons de l’avenir City, proposés sur les cinq départements du Finistère, des Côtes d’Armor, du Morbihan, d’Ille et Vilaine et de Loire Atlantique, permettent aux communes de répondre à la demande de logements neufs sur leur territoire. Une offre d’une maison clé en main, construite sous contrat CCMI, visant trois objectifs principaux :

• favoriser la densification urbaine,
• assurer la cohérence architecturale et paysagère d’un projet immobilier neuf,
• construire et mettre sur le marché un produit immobilier à prix maîtrisés.

Pour répondre à la demande de la mairie de Saulnières de créer 5 maisons individuelles à vocation sociale, Maisons de l’avenir a répondu à l’appel d’offre en proposant une offre innovante de contrat de construction. Le terrain appartenant à la mairie, a été acheté par Maisons de l’avenir qui assure la maitrise d‘ouvrage et la maitrise d’œuvre de l’opération. Ce montage est une variante « BtoB » de l’offre Maisons de l’avenir CITY, destinée aux communes se positionnant en bailleur social pour un projet de construction d’habitat social.

Présentation du projet par le maire de Saulnières Laurent LE GUEHENNEC

« La commune de Saulnières avait émis le souhait de redessiner son centre bourg, pour cela plusieurs actions ont été entreprises dont le réaménagement de notre centre bourg, et aussi l’acquisition du terrain situé en cœur de bourg avec l’optique d’y installé des logements sociaux. Cette acquisition faite avec le soutien de l’EPF nous « imposait » de réaliser à minima 1 logement social. Mais nous avons souhaité en réaliser 5 pour permettre l’accueil de familles ou de retraités de notre commune. Au départ nous avions un projet avec un bailleur social mais le projet étant situé en cœur de bourg, nous avions des exigences sur l’aspect architectural du projet. Nous avons donc décidé de nous réapproprier le projet pour en avoir la maitrise, et surtout rester propriétaire du bien. Par contre nous ne voulions pas avoir les contraintes des appels d’offres, des suivis de chantiers, etc. Notre souhait étant de construire le projet et ensuite d’en laisser la gestion à un constructeur. Au terme de la consultation publique, le conseil municipal a retenu le Groupe Maisons de l’Avenir pour la qualité de l’accompagnement proposé dans la construction de l’offre, ainsi que les délais pour la réalisation. De plus le montage du dossier financier semble intéressant pour notre commune dès lors qu’elle a obtenu les agréments du département pour classer ces futurs logements en logement social… les échanges ont toujours été constructifs et fait dans la concertation pour accompagner notre commune, tant sur ces demandes de typologie de logement (deux maisons T3 en plain-pied, et trois maisons T4 sur étage) que sur les aménagements des abords traités de façon qualitative. »

Présentation du projet de lotissement de Saulnières

Maisons de l’avenir a répondu à l’appel d’offre de la commune de Saulnières pour la construction des 5 logements à caractère social. La commune a obtenu du Département un agrément pour la construction de 4 logements PLUS et 1 logement PLAI :

• Les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité.
• Les logements PLUS, financés par le Prêt Locatif à Usage Social correspondent aux locations HLM (habitation à loyer modéré).

Le projet a été conçu en collaboration par Maisons de l’avenir et la mairie de Saulnières, pour répondre aux besoins de la commune en prenant en compte l’aménagement paysagers et la cohérence architecturale du lotissement. Maisons de l’avenir assure la maîtrise d’ouvrage, l’architecture et la maîtrise d’œuvre de l’ensemble du projet. Le permis de construire a été obtenu le 4 janvier 2022. A la réception du chantier, Maisons de l’avenir revend à la mairie l’ensemble maisons + terrain. Chaque lot dispose de son propre jardin exposé au Sud. Les terrains sont livrés engazonnés, bordés d’un grillage doublé d’une haie paysagère. Chaque lot dispose d’un accès privatif avec portillon d’entrée. Chaque lot dispose d’un garage individuel. Un cheminement en sable compacté borde le lotissement en reliant les lots à la voie principale et aux garages.

Présentation des cinq maisons construites à Saulnières

Lots 1 et 5 : Maison plain pied 2 chambres de 70.08 m² + garage de 15.18 m² Cette maison possède deux grandes chambres de 12.23m² et 10.33 m². L’espace de vie de 37.51m² comprend un salon – séjour et une cuisine ouverte. Ces pièces exposées au sud disposent de larges baies vitrées coulissantes donnant directement accès à la terrasse et au jardin. Un cellier (4.91m²) et une salle de bain - WC (5.10m²) complète l’agencement.

Lots 2, 3 et 4 : Maison à étage 3 chambres de 86 m² + garage de 15.18 m² Cette maison convient parfaitement pour une famille avec enfants. Elle dispose au rez de chaussée d’une pièce de vie de 37.49m² avec salon – séjour et cuisine ouverte. De la cuisine on accède au cellier (5.66m²). La chambre parentale (11.06m²) et le salon exposés au Sud, disposent d’un accès direct à la terrasse et au jardin par de larges baies coulissantes. Une salle d’eau – WC complète l’agencement du rez de chaussée. A l’étage on trouve 2 chambres (10.90m² et 9.24m²) et une salle de bain – WC (4.74m²), distribuées à partir d’un palier.

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