La réglementation à respecter pour une extension de maison individuelle

Que vous soyez déjà propriétaire ou futur acquéreur d’une maison individuelle, vous pouvez être amené à concevoir un projet d’agrandissement de maison. Si c’est le cas vous vous interrogez sur la règlementation qui s’applique à votre projet d’extension, qu’il s’agisse d’une extension horizontale (extension de maison sur le côté ou en façade), d’une surélévation (agrandissement par le toit) ou de l’aménagement de combles perdus pour les rendre habitables. D’autre part vous devez également prendre en compte différentes contraintes : orientation de la parcelle, respect des limites de propriété, limitation d’emprise au sol, dénivelé du terrain, présence d’un vis-à-vis…

Dans un tel projet, Maisons de l’avenir Extension-Rénovation vous accompagne de la conception à la réalisation complète du chantier d’agrandissement de votre maison individuelle. Mise en forme de votre projet, préparation des documents administratifs obligatoires (déclaration préalable de travaux ou permis de construire), réalisation du chantier, nos équipes de spécialistes en Bretagne et Loire Atlantique sont à vos côtés.

Dès à présent nous vous proposons de faire le point sur la réglementation en vigueur et les éventuelles contraintes pouvant exister sur votre commune. Voici un tour d’horizon de la réglementation en matière d’extension.

Quelle est la définition d’une extension de maison ?

L’extension d’une maison individuelle, ou de tout autre bien immobilier, consiste à réaliser des travaux pour augmenter sa surface habitable. Cet agrandissement doit permettre de créer un nouvel espace en communication directe avec une construction déjà existante, par des ouvertures préexistantes ou par de nouvelles ouvertures créées. L’extension doit communiquer avec la maison, en continuité de la surface habitable. Un projet d’extension peut avoir pour but d’améliorer le confort de vie ou d’apporter de la plus-value à un bien immobilier.

Réglementation--Extension-VUE1

A titre d’exemples, les services d’urbanisme vont ainsi considérer comme extension:

La surface du garage n’était pas considérée comme de la surface de plancher. En devenant surface habitable, cette superficie entre dans la règle de la déclaration préalable. 

  • La surélévation d’une maison avec la création d’un étage supplémentaire.
  • La modification de l’aspect extérieur de la maison avec le percement d’une ouverture (porte ou fenêtre).

Un aménagement de comble, même si l’aspect extérieur de la maison de change pas…

À noter que la création d’une véranda pour agrandir une pièce de vie, obéit également aux mêmes règles d’urbanisme que celles imposées à un projet d’extension. Une bonne raison, pour se poser la question du choix entre véranda ou extension pour gagner en surface habitable.

Le plan local d’urbanisme PLU, le cadre règlementaire pour une extension de maison

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui définit à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes, les règles générales en matière d’urbanisme, d’aménagement et d’utilisation du sol. Le PLU comprend entre autres un règlement et une délimitation des zones urbaines (U) avec la règlementation qui s’y applique.

Si votre projet d’extension nécessite le dépôt d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire, c’est dans le PLU que se trouve les règles architecturales de votre ville, les normes à respecter (distances réglementaires, limitation de hauteur, emprise au sol…), les matériaux à utiliser, les éventuelles couleurs à respecter, le nombre de nouvelles places de stationnement à prévoir pour l’habitation après agrandissement… Vous pourrez prendre connaissance de ce PLU, auprès du service d’urbanisme de votre mairie. 

Environ 17.000 communes en France possèdent un plan local d’urbanisme (PLU). Sur ces communes dotées d’un PLU, il est possible de bénéficier du régime de la déclaration préalable pour des travaux d’agrandissement de 5 m² jusqu’à 40 m² créés sur une maison en zone U. Sur une commune sans PLU la déclaration préalable de travaux s’applique pour un agrandissement de 5 m² à 20 m².

Si votre habitation se situe en secteur sauvegardé ou protégé, votre projet d’agrandissement sera également soumis à l’autorisation des Architectes des Bâtiments de France. Enfin, si votre terrain se trouve dans une zone à risque submersion, comme c’est le cas pour de nombreuses communes en Bretagne et Loire Atlantique, un plan de prévention des risques Inondation peut imposer un agrandissement par surélévation plutôt qu’une extension horizontale.

La déclaration préalable de travaux d’extension

Pour des travaux d’extensions de moins de 5 m² vous n’avez aucune démarche administrative à respecter, si vous ne modifiez pas l’aspect extérieur de la maison. Si vous faites réaliser des travaux d’agrandissement de moins de 5 m² avec modifications extérieures : percement d’une ouverture, remplacement d’une fenêtre ou d’une porte, modification de la couleur de façade… vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux.

La déclaration préalable de travaux s’impose également pour les chantiers d’extension supérieures à 5 m ² et inférieures à 20 m ² (et 40 m² en Zone U), ou 40 m ² pour les zones soumises à PLU, si la maison n’excède pas 150m² après travaux d’agrandissement.

Les travaux d’extension de maison nécessitant un permis de construire

La règle de base est la suivante : un permis de construire est obligatoire lorsque les travaux d’agrandissement créent plus de 20 m² de surface supplémentaire (emprise au sol). Cette limite est portée à 40 m² pour les habitations en zone U soumise à un PLU. 

Quand la surface totale de votre habitation dépasse 150 m² (existant + agrandissement) vous êtes tenu de procéder à un dépôt de permis de construire avec plan d’architecte.

A noter que seules les personnes physiques qui agrandissent leur maison d’habitation peuvent se passer d’un architecte pour une extension de moins de 150 m². Une SCI familiale ou un propriétaire bailleur qui agrandit une maison locative doivent obligatoirement faire appel à un architecte quelle que soit la surface créée (Article R. 431-1 code de l’urbanisme).

Extension de maison et réglementation environnementale RE 2020

La réglementation environnementale RE 2020, qui s’applique aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022, poursuit trois objectifs :

  • Sobriété énergétique des constructions
  • Réduction de l’impact carbone de la construction
  • Confort d’été en cas de forte chaleur

Cette norme RE 2020 s’applique également aux extensions de logements. Jusqu’au 31 décembre 2022 les extensions de plus de 150m² entrent dans le champ d’application de la RE2020. A partir du 1er janvier 2023, la RE 2020 s’appliquera pour toutes les extensions d’une surface de référence inférieure à 150 m². Toutefois des arrêtés pourront définir des exigences alternatives pour certains des résultats minimaux fixés à l’article R. 172-4 du CCH.

A noter que les travaux de rénovation de maison n’entrent pas dans le périmètre d’application de la RE 2020.

Profitez des conseils de spécialistes de l’extension pour éviter tous problèmes

Pour concrétiser votre projet d’extension selon vos souhaits, il est indispensable de parfaitement préparer votre dossier afin d’éviter tous risques de refus de demande d’autorisation de travaux en mairie (DP ou PC), ou de litiges avec vos voisins pour une extension non conforme. 

En choisissant l’offre Extension de Maisons de l’avenir, nous vous assurons une solution clé en main avec un interlocuteur unique tout au long du déroulement.

Conception, chiffrage, dépôt de permis de construire, sélection des entreprises, maîtrise d’œuvre, réalisation des travaux, suivi du chantier et réception des travaux, nos équipes de spécialistes dans le Finistère, le Morbihan, l’Ille et Vilaine et la Loire-Atlantique prennent en charge l’ensemble de votre projet de A à Z. Nous vous fournissons plans, vues en perspective et visualisation 3D avant la signature d’un contrat de marché de travaux privés.

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