L'investissement immobilier locatif répond à un déficit structurel
Malgré les fortes cadences de construction actuelles (environ 400.000 logements / an),
la France manque de logements.
D'après une étude de l'université Paris Dauphine réalisée pour le compte du Crédit foncier, il faudrait construire 500.000 logements par an au cours des prochaines années pour satisfaire la demande.
Les raisons de ce retard sont multiples : déficit de construction au cours des 20 dernières années, augmentation de la population, diminution de la taille des ménages, divorces, recompositions familiales, mobilité professionnelle, déménagements des retraités en quête de soleil ou de logements mieux adaptés, attractivité de la France auprès de étrangers.
Les locataires ont du de mal à trouver des logements répondant à leur désir d'espace et de confort. C’est pourquoi les gouvernements ont mis en place depuis quelques années des dispositifs fiscaux, afin d’inciter les ménages à investir leur épargne dans l’immobilier locatif (aujourd'hui les lois : De Robien et Borloo).
Bien que de nombreux locataires aspirent à devenir propriétaires, ils ne le peuvent pas pour diverses raisons (mobilité professionnelle, revenus insuffisants, etc.). Ainsi, les économistes estiment que le pourcentage de ménages propriétaires qui est aujourd’hui de 57% ne dépassera jamais les 60% ce qui engendrera
un besoin important de logements locatifs.
L'investissement immobilier locatif répond à un déficit structurel
Le rendement de l’immobilier est supérieur au rendement de la majorité des produits financiers (assurances vie, PEA, etc).
L’immobilier est aujourd'hui :
*
beaucoup moins exposé que la bourse aux aléas de la conjoncture. En effet, la demande de logements restera forte, et ce quel que soit l’état de l’économie.
* un outil indispensable de
diversification de son patrimoine. Les experts estiment qu'il doit représenter au minimum un tiers du patrimoine d’un ménage ;
* le
seul placement qui puisse être entièrement financé par l’emprunt. De plus, les taux de crédit sont bas en ce moment.
Investir dans l’immobilier locatif permet aussi de
protéger sa famille. En effet, l’assurance décès-invalidité qui accompagne le prêt permet à la famille de conserver le bien sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur ou de l'un des coemprunteurs.
Enfin, l’investissement immobilier locatif peut être sécurisé en souscrivant des assurances « loyers impayés », « revente », « dégradations », « carence locative », etc. qui représentent 2 à 3% des loyers.
Dans le contexte actuel d’incertitude par rapport aux retraites, l’immobilier locatif permet d’agir concrètement pour
préparer sa retraite. En effet, le logement loué constituera un
complément de revenu appréciable au moment de la retraite. Il pourra être également revendu ou pourra encore être habité par le retraité si l’investissement a été effectué dans la région où il souhaite s'installer.
Choisir l’immobilier locatif peut aussi permettre de
préparer sa succession en utilisant des dispositifs comme la donation de nue-propriété, la constitution d'une société civile immobilière...
Loi de Robien : pour qui ?
La loi de Robien est destinée aux foyers payant 3000 euros d'impôts ou plus.
Principaux avantages de la loi Robien
La loi de Robien permet de déduire de son revenu 50% du prix d'achat du bien immobilier locatif et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût.
Mécanisme de la loi de Robien
Pour bénéficier du dispositif de Robien, il vous suffit d'acheter un ou plusieurs logements et le(s) louer nu(s) (c'est-à-dire sans meubles), pendant une durée minimale de neuf ans à titre de résidence principale. Il est alors possible de déduire 50% du montant de l'investissement immobilier de son revenu imposable :
* 6% par an au cours des 7 premières années
* 4% par an les deux années suivantes
Vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à l'investissement (frais de gestion, assurances dont assurance locative, taxe foncière, etc.) et notamment la totalité des intérêts et frais d'emprunt pendant la période de remboursement, d'où l'intérêt d'un financement à crédit pour maximiser la défiscalisation.
Ainsi, il est possible de créer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an. Le solde viendra en déduction des déficits des 10 années suivantes.
Loi de Robien : les conditions à respecter
Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, vous devez respecter les conditions suivantes :
* l’investissement en loi de Robien doit être effectué à titre onéreux
* le logement doit être loué non meublé dans un délai d'un an à compter de la livraison
* le logement doit être exclusivement destiné à l’habitation principale du locataire
* le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur
* le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur
* la période de vacance entre deux locataires ne doit pas excéder 12 mois. Le propriétaire devra justifier qu’il a utilisé tous les moyens nécessaires pour trouver un nouveau locataire (petites annonces, agences immobilières, etc)
Plafonds de loyers en loi Robien
* Zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français) : 19,89 € / m²
* Zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et zones chères) : 13,82 € / m²
* Zone B2 (agglomérations de plus de 50000 habitants) : 11,30 € / m²
* Zone C (agglomérations de plus de 50000 habitants) : 8,28 € / m²
Loi Borloo : pour qui ?
La loi Borloo s'adresse aux foyers payant 3000 euros d'impôts ou plus.
Principaux avantages de la loi Borloo
La loi Borloo permet de déduire de son revenu 65% du prix d'achat du bien immobilier locatif et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût.
Loi Borloo / Loi De Robien : les différences
Ce nouveau dispositif appelé indifféremment "Loi Borloo", "Loi Borloo populaire", "Borloo" ou encore "Borloo populaire" été élaboré par Jean-louis Borloo afin de faciliter l'accès des foyers modestes au marché de la location. Il est entré en vigueur le 1er septembre 2006 avec un effet rétroactif au 1er janvier 2006, c'est à dire que l'option pour le dispositif Borloo est possible pour les ventes actées à partir de cette date.
La loi Borloo ne se substitue pas à la loi Robien mais cohabite avec elle, ce qui laisse à l'investisseur le soin d'opter pour l'un ou l'autre de ces deux dispositifs. Le dispositif Borloo populaire permet de déduire 6% du prix d'acquisition les 7 premières années de location, puis 4% les 2 années suivantes et enfin 2,5% pendant 2 périodes de 3 ans soit jusqu'à 65% du prix d'acquisition sur 15 ans. Il diffère aussi de la loi de Robien sur les points suivants :
* les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires (inexistants dans le dispositif Robien)
* la déduction forfaitaire de 30% des loyers perçus
* Enfin, dans le cadre de la loi Borloo, il n'est possible de louer le bien à un descendant ou un ascendant n'appartenant pas au foyer fiscal de l'investisseur qu'après 3 années de location respectant les termes du dispositif. De plus, la période de location aux ascendants ou descendants, d'une durée maximale de 9 ans, donnera lieu à un report de l'avantage fiscal.
Loi Borloo : un dispositif plus social
Les plafonds de loyers sont inférieurs d'environ 20% aux plafonds en vigueur dans le dispositif Robien. Les voici :
* zone A (région parisienne, côte d'Azur et genevois français) : 15,91 € / m²
* zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et agglomérations plus petites mais particulièrement chères) : 11,06 € / m²
* zone B2 (entre 50000 et 250000 habitants) : 9,04€ / m²
* zone C (reste du territoire) : 6,62 € / m²
(l) Ile-de-France, Côte d'Azur, pays genevois
(2) agglomérations de + de 50.000 hab, agglomérations chères à la frontière de l'Ile-de-France, zones littorales et zones frontalières
(3) reste du territoire
Une fiscalité plus avantageuse pour la loi Borloo
Afin de compenser des loyers plus faibles que ceux du Robien, le dispositif Borloo populaire permet à l'investisseur d'effectuer une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers en plus de la déduction des frais réels (assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais juridiques).
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